- • Cómo regulan las comunidades autónomas el plazo del alquiler turístico
Ernesto Vidal Martín y Carmen Armiñana González
El auge de las viviendas de uso turístico ha hecho que las mismas estén hoy en día en el punto de mira planteándose en consecuencia los poderes públicos ciertas cuestiones sobre cómo deben regularse las mismas. Al respecto indicar que su régimen jurídico es competencia de cada una de las comunidades autónomas en el seno de sus territorios. Esto trae como consecuencia que cada comunidad autónoma —al disponer de libertad para regular de manera independiente qué debe considerarse como alquiler turístico—, acabe adoptando un modelo distinto según los casos y circunstancias presentes en cada territorio. El resultado final acaba formando un mapa heterogéneo de regulaciones sobre viviendas turísticas en nuestro país.
Así, este artículo pretende por un lado (i) identificar los distintos regímenes jurídicos establecidos por cada comunidad autónoma —dependiendo de cómo configuran cada una de éstas el alquiler turístico— (ii) clasificar las mismas dependiendo del plazo al que se atienen cada una de ellas y por último (iii) resolver las dudas que se pueden plantear al respecto debido a estas diferenciaciones en la regulación de un mismo fenómeno como es el de las viviendas turísticas.
Práctica Urbanística, Nº 193, Sección Práctica profesional urbanística, Marzo-Abril 2025, LA LEY
- • Los esperados pronunciamientos del TS sobre la prohibición de destinar a uso turístico viviendas situadas en edificios ordenados en régimen de propiedad horizontal y otras resoluciones de interés dictadas por el Alto Tribunal en materia de propiedad horizontal en 2024
Felisa María Corvo López
El presente trabajo versa sobre los últimos pronunciamientos del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal. Son especialmente relevantes los relativos a las viviendas de uso turístico, dirigidos a determinar, en primer término, si las cláusulas incluidas en los estatutos de la comunidad resultaban compatibles o no con el uso de alquiler turístico y, en segundo lugar, a precisar la interpretación que ha de darse al art. 17.12 LPH (precepto que ha sido objeto de reforma por el legislador en 2025). Dichos pronunciamientos vienen a ofrecer seguridad jurídica ante la diversidad de criterios que venía manteniendo la jurisprudencia menor. Junto a ellos, se analizan otros relacionados con la legitimación del propietario único del edificio para promover una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal, la realización de obras en elementos comunes, la instalación de determinados servicios como los de videovigilancia, la posibilidad de adquirir por usucapión elementos comunes por destino, el alcance de las funciones del administrador, la legitimación del presidente para actuar en juicio y las diferencias que existen entre la impugnación de acuerdos de la comunidad y la impugnación de los pseudoacuerdos.
Actualidad Civil, Nº 2, Marzo 2025
- • Alcance de la prohibición del alquiler turístico por parte de las comunidades de propietarios en locales comerciales en virtud del artículo 17.12 LPH
Ana Añón Larrey
La introducción del nuevo párrafo doce del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite a las Comunidades de Propietarios limitar el alquiler turístico en el edificio con un quorum del voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, ha sido una medida muy discutida en cuanto rebaja el quorum anterior de la unanimidad para introducir modificaciones en el título constitutivo o en los estatutos que afectan de manera directa al ejercicio del derecho a la propiedad privada. La redacción actual del precepto ofrece serias dudas que todavía no han sido resueltas por el Tribunal Supremo sobre el alcance de la prohibición, el alcance de la aplicación retroactiva del mismo y, sobre todo, si dicha posibilidad alcanza a los locales comerciales donde ya se permitía el ejercicio de una actividad económica.
Actualidad Civil, Nº 2, Marzo 2025
- • Viviendas de uso turístico: ¿alcanzan los artículos 17.12 y 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal a los locales?
Francisco Javier Rey Muñoz
Las SSTS de 3 de octubre de 2024 han clarificado el alcance del artículo 17.12 LPH en cuando comprende la limitación en grado máximo o prohibición de la actividad de vivienda de uso turístico, lo cual ha sido confirmado por la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que efectúa la disposición final cuarta de la nueva Ley orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Sin embargo, aún quedan algunas cuestiones que necesitan ser resueltas en este ámbito, entre las que reseñamos la de si el artículo 17.12 LPH, o incluso el nuevo artículo 7.3 de esta norma, constituyen un cauce hábil para prohibir, aprobar o no autorizar la actividad de vivienda de uso turístico respecto de aquellos elementos de la división horizontal calificados como locales. Esta cuestión ha sido escasamente abordada hasta la fecha, pese a que algunas comunidades de propietarios están adoptando acuerdos de modo genérico, indistintamente, incluso comprendiendo expresamente a los locales. Sin embargo, existen determinados argumentos que arrojan dudas sobre esta posibilidad.
Actualidad Civil, Nº 2, Febrero 2025
- • Últimas novedades legales sobre viviendas de uso turístico en comunidades de propietarios: de la facultad de prohibir a la necesidad de autorización previa
Alejandro Fuentes-Lojo Rius
Análisis de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el nuevo requisito legal de autorización comunitaria previa para la implantación de viviendas de uso turístico en comunidades de propietarios contenida en la Disposición Final Cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Diario LA LEY, Nº 10666, Sección Tribuna, 17 de Febrero de 2025, LA LEY
- • Plataformas de alojamiento: Europa se queda a medias
Juan Flaquer Riutort
Existe preocupación de las autoridades comunitarias por el crecimiento exponencial del denominado alquiler turístico vacacional. Fruto de la misma ha visto la luz el Reglamento (UE) 2024/1028, sobre recogida y intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Ahora bien, a juicio del autor, el problema sigue latente.
LA LEY mercantil, Nº 120, Sección Presentación, Enero 2025
- • El nuevo escenario del alquiler turístico tras la modificación de la Ley sobre Propiedad Horizontal
Francisco Javier Rey Muñoz
La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, da nueva redacción al apartado 12 del artículo 17 LPH e introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 de esta norma. Como consecuencia, el ejercicio de la actividad de viviendas de uso turístico queda sujeto a la aprobación, expresa y previa, por parte de la comunidad de propietarios por la doble mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, que el artículo 17.12 establece. Así, esta última modificación legal profundiza en la línea de la precedente en el sentido de reconocer mayores atribuciones a la comunidad de propietarios para afrontar este fenómeno. De este modo, de un régimen de libertad de ejercicio salvo prohibición, se pasa a otro de aprobación expresa y previa, cuya entrada en vigor se producirá el día 3 de abril de 2025.
Diario LA LEY, Nº 10659, Sección Tribuna, 6 de Febrero de 2025, LA LEY
- • Prohibición estatutaria de pisos turísticos en comunidades de vecinos al amparo del art. 17.12 LPH: crónica (jurisprudencial) de una interpretación anunciada. (Comentario a las dos SSTS de 3 de octubre de 2024)
Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla
En este comentario a las recientes sentencias del Tribunal Supremo habidas en materia de pisos turísticos, su autor secunda dicha jurisprudencia cuando considera que entre los acuerdos estatutarios de la comunidad de vecinos en que «se limite o condicione el ejercicio de la actividad» del alquiler turístico o vacacional a que se refiere el art. 17.12 LPH, cabe incluir su prohibición absoluta atendiendo tanto a aquella expresión (que permite «limitar» dicha actividad, y la prohibición es un modo de limitar, el mayor de todos), como a su razón de ser contenida en aquella norma (que es favorecer el mercado de vivienda, para su compra o alquiler, removiendo sus obstáculos, entre los que se encuentran los alquileres vacacionales); aunque también, según insiste el autor de esta crónica, son la potencial molestia vecinal y el uso abusivo de los elementos comunes que conlleva aquel alquiler turístico lo que legitima aquella prohibición como expresión de la función social que puede limitar el ejercicio de la propiedad privada y de la libertad de empresa.
Actualidad Civil, Nº 11, Sección Derecho Inmobiliario, Noviembre 2024
- • Impugnación del acuerdo comunitario aprobado por una mayoría 3/5 de los propietarios que prohibió el ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos
Pedro-José Vela Torres
Análisis de dos sentencias del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo que interpretan el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El precepto constituye una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse.
Diario LA LEY, Nº 10613, Sección Comentarios de jurisprudencia, 21 de Noviembre de 2024
- • Del Reglamento 2024/1028 sobre recogida e intercambio de datos de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración al Real Decreto sobre la «Ventanilla Única Digital de Arrendamientos» de uso turístico
Cristina Argelich Comelles
Este trabajo tiene por objeto el análisis y mejora del Proyecto de Real Decreto por el que se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y se regula la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler y alojamientos de corta duración, que trae causa del Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Diario LA LEY, Nº 10607, Sección Doctrina, 13 de Noviembre de 2024
- • Doctrina jurisprudencial sobre los pisos turísticos
Augusto Hernández Manzanares
Este artículo analiza la doctrina jurisprudencial más reciente sobre la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios puedan prohibir en los estatutos el alquiler de viviendas para usos turísticos, y todo ello teniendo en cuenta sobre todo, las recientes Sentencias de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/20224, de 3 de octubre, interpretando y aplicando el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, en el sentido que el término «limitar» no excluye la prohibición.
Diario LA LEY, Nº 10605, Sección Tribuna, 11 de Noviembre de 2024
- • Diálogos para el futuro judicial LXXXVI. Arrendamientos turísticos
Coordinación e introducción: Álvaro Perea González
Los más de 85 millones de turistas internacionales que el año pasado visitaron España reflejan la importancia y el peso del arrendamiento turístico en nuestro país. Una fórmula jurídica con dificultades normativas y prácticas que actualmente se sitúa como una prioridad fundamental para conciliar los intereses del sector turístico con otros elementos como la convivencia en ciudades y comunidades de propietarios o el acceso a la vivienda.
Diario LA LEY, Nº 10578, Sección Justicianext, 1 de Octubre de 2024
- • La cuestionable legalidad de las moratorias municipales a las viviendas turísticas
Javier Valentín
Las viviendas turísticas han supuesto un desafío regulatorio en diversos ámbitos. Siendo varios los derechos constitucionales que están en juego (propiedad privada —art. 33 CE— libertad de empresa —art. 38 CE—, acceso a una vivienda digna y adecuada —art. 47 CE—) se hace necesario ponderar todos ellos de acuerdo a los principios de proporcionalidad, necesidad y no discriminación. La actual «fiebre de las moratorias» a las viviendas turísticas por parte de los acuerdos que están adoptando algunos Ayuntamientos suspendiendo la concesión de licencias en el ámbito de sus competencias plantea un problema sobre la legalidad de esas medidas, que analizamos en el presente artículo.
Diario LA LEY, Nº 10538, Sección Tribuna, 3 de Julio de 2024
- • Nuevas restricciones legales en los arrendamientos de uso distinto de vivienda: del arrendamiento de temporada al contrato de hospedaje
Alejandro Fuentes-Lojo Rius
Análisis sobre las recientes restricciones legales de carácter civil en contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda y sobre el contrato de hospedaje como alternativa habitacional dinámica y flexible.
Diario LA LEY, Nº 10505, Sección Tribuna, 15 de Mayo de 2024
- • Los límites a las viviendas de uso turístico para incentivar el alquiler de vivienda habitual
Elga Molina Roig
Los Ayuntamientos pueden limitar la actividad de las viviendas de uso turístico a través de su planeamiento urbanístico, con el fin de garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al arrendamiento de larga duración a precios asequibles. Para ello, debe asegurarse que las medidas adoptadas son necesarias y proporcionadas, y que no existe una medida menos gravosa para cumplir esta finalidad. En base a esto, el Decreto 3/2023 ha suspendido, en 262 municipios de Cataluña, la concesión de nuevas licencias, hasta que no aprueben este planeamiento. Además, ha limitado las autorizaciones existentes a cinco años prorrogables.
Actualidad Civil, Nº 4, Sección Derecho Inmobiliario, Abril 2024
- • Prohibición estatutaria de pisos turísticos en comunidades de vecinos: ¿por ser una actividad económica o potencialmente molesta y abusiva? (Comentario a las SSTS de 27 y 29 de noviembre de 2023)
Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla
En este comentario a las recientes sentencias del Tribunal Supremo habidas en materia de pisos turísticos, su autor secunda dicha jurisprudencia cuando incluye el alquiler turístico como actividad económica así prohibida en los estatutos de una comunidad de vecinos, pero precisando que son la potencial molestia vecinal y el uso abusivo de los elementos comunes que conlleva aquel alquiler lo que legitima aquella prohibición como expresión de la función social que puede limitar el ejercicio de la propiedad privada y de la libertad de empresa.
Actualidad Civil, Nº 2, Sección Derecho Inmobiliario, Febrero 2024