Apenas seis meses después de la derogación, por falta de convalidación, del Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, que limitaba el precio de los alquileres en Cataluña (véase comentario), el Diario Oficial de la Generalidad publicó el pasado 30 de diciembre el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas de refuerzo urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. El texto trata fundamentalmente de incrementar el parque de vivienda protegida y la oferta de viviendas en régimen de alquiler.
Desocupación permanente de viviendas
El capítulo 1 contiene una serie de medidas en materia de vivienda. Con ellas se refuerzan las herramientas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.
En la sección 1, relativa a las medidas ante la desocupación permanente de viviendas, se regula esta situación constitutiva de un incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y se refuerzan las potestades de reacción administrativa mediante la regulación expresa de la posibilidad de imponer multas coercitivas ante la situación de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas.
La situación de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente en la fase final de las obras de construcción.
Tanteo y retracto
Los derechos de tanteo atribuidos a la Generalidad en los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria se extienden a todos los municipios y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del Decreto ley 1/2015, la cual se amplía, por lo que se refiere al ejercicio de esta medida, hasta 12 años desde su entrada en vigor.
Alojamiento dotacional
En la sección 2, relativa a las medidas para resolver situaciones de emergencia social, se define el alojamiento dotacional en sustitución de las viviendas dotacionales públicas, con la finalidad de abrir este tipo de alojamiento hacia una tipología más diversa, más adaptable a las necesidades de residencia temporal de colectivos diversos.
Expropiación de viviendas
Se amplían los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, ya que se prevé que se incluyan también viviendas desocupadas permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de dación en pago propiedad de personas jurídicas privadas. Esto comporta que también se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre.
Cabe destacar la ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino también su dominio, así como la reducción del contenido del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante.
Situaciones de emergencia
En relación con el alojamiento de personas afectadas por situaciones de emergencia social, se regula la adjudicación provisional de alojamiento a los afectados, que se podrá hacer en alojamientos dotacionales o, si la Administración no dispone de estos, en viviendas gestionadas por las administraciones públicas, y también se prevén otras posibilidades de adjudicación provisional de alojamiento con relación a situaciones de emergencia social que se produzcan en viviendas ocupadas sin título habilitante con anterioridad a su incorporación al parque gestionado por las administraciones, siempre que se cumplan determinadas condiciones.
También se regula la renovación obligatoria de los contratos de alquiler social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de exclusión residencial.
Por otra parte, se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio. Se amplía la duración mínima de los contratos de alquiler social y se hace extensiva la definición de gran tenedor al fondo de capital riesgo y de titulización de activos y a las personas físicas que dispongan de más de 15 viviendas.
Viviendas de protección oficial
Tanto la calificación de vivienda con protección oficial como la calificación urbanística de vivienda de protección pública que establezca el planeamiento urbanístico tienen que concretar si se trata de una calificación genérica o específica, según el acceso a la vivienda de los usuarios pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de la propiedad, o exclusivamente en régimen de arrendamiento.
Con respecto a la determinación de los precios de venta y rentas máximos de las viviendas con protección oficial, se configura un sistema desagregado del nivel de ingresos de los posibles usuarios.
El precio de venta máximo de una vivienda de protección oficial es el resultado de aplicar un factor de localización y un factor de características al precio de venta básico, representativo del valor de una vivienda de características estándares en cualquier punto del territorio calculado a partir de un valor mínimo del suelo no transformado urbanísticamente cerca de núcleo de población, que la misma ley establece en 7,5 euros por metro cuadrado. El factor de características permite corregir el precio básico a la baja o al alza en función de la eficiencia energética y en función de la antigüedad y el estado de conservación respecto de las viviendas usadas.
Los precios de venta y renta máximos se tienen que determinar cuando se califique la vivienda con protección pública y cada vez que se formalice un contrato de transmisión de su propiedad o de cesión del uso, sin perjuicio de la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.
Con respecto a las adjudicaciones de viviendas con protección oficial de promoción privada, se regulan en función de la existencia de ayudas públicas a la promoción, de su destino al régimen de alquiler o de la calificación del suelo como vivienda de protección pública.
Moderación del precio de los alquileres
La norma también regula el Índice de referencia de precios del alquiler de viviendas y la obligación de incluir los datos del Índice en la publicidad y en las ofertas de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen, y se tipifica como infracción administrativa el incumplimiento de estas obligaciones.
Patrimonio público de suelo y vivienda
El capítulo 2 del Decreto ley comprende los artículos 10 a 15, que modifican el texto refundido de la Ley de urbanismo con relación a medidas diversas.
El decreto-ley contempla medidas para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda con destino a viviendas de protección pública. Se establecen los datos que se tienen que hacer constar en el inventario de este patrimonio separado y, para los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, se establece la obligada inscripción del inventario en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña.
Se establece el derecho legal de tanteo a favor de la Administración de la Generalidad respecto de las transmisiones onerosas que afecten a los suelos que el planeamiento urbanístico reserva al uso de vivienda de protección pública y, de acuerdo con las posibilidades que ofrece la legislación estatal de arrendamientos urbanos, las que afecten a las viviendas arrendadas que se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble. Este derecho legal de tanteo se reconoce también al Ayuntamiento de Barcelona respecto de los bienes situados en su término.
Alojamientos dotacionales
El sistema urbanístico de viviendas dotacionales públicas se integra en el de equipamientos comunitarios para reforzar su carácter eminentemente asistencial.
El régimen transitorio establecido en relación con estas medidas permite la construcción de alojamientos dotacionales de titularidad pública en terrenos calificados de equipamientos comunitarios, sin necesidad de adaptar previamente el planeamiento urbanístico a las determinaciones de este Decreto ley, cuando el planeamiento mencionado no concrete el uso o como ampliación de equipamientos existentes de acuerdo con las condiciones de integración en el entorno que se establezcan.
También se regula la posibilidad de que los particulares puedan promover un equipamiento de alojamiento dotacional en los terrenos calificados de sistema urbanístico de equipamientos comunitarios que el planeamiento urbanístico general determine, siempre que se acredite el interés público o social del alojamiento dotacional mediante la concertación con una Administración competente en materia de vivienda de determinadas características del alojamiento.
El texto también prevé medidas para incrementar el parque público de viviendas de protección pública de alquiler. A tal efecto determina que la cesión obligatoria de suelo con aprovechamiento urbanístico a la Administración urbanística actuante, en las actuaciones con reserva de terrenos destinados a viviendas de protección pública, se tiene que emplazar sobre la mencionada reserva con obligación de la Administración adjudicataria de construirlos en plazo.
Asimismo, respecto de los suelos provenientes de las mencionadas cesiones obligatorias y gratuitas, se establece la obligación de mantener, con carácter general, la titularidad pública de los suelos destinados a vivienda de protección pública provenientes de las mencionadas cesiones para configurar un parque público estable de viviendas de protección pública destinado al régimen de alquiler.
Parque público de viviendas de alquiler
El Decreto ley hace referencia a una medida para incrementar el parque privado de viviendas de alquiler. Así, se habilita el planeamiento urbanístico para que, de acuerdo con la memoria social y teniendo en cuenta las líneas de actuación de los planes locales de vivienda, pueda reservar suelo para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por pisos, sin posibilidad de dividirlos horizontalmente, con la finalidad de que se ceda su uso a terceras personas. Se pretende que esta medida sirva para incrementar la oferta privada de viviendas en arrendamiento para contrarrestar la evolución al alza de las rentas del alquiler.
Finalmente, el texto hace referencia a una medida para facilitar la ejecución de actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano. Se pretende encajar en la legislación urbanística las actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano, con el fin de evitar la inseguridad jurídica actual en el despliegue de estas actuaciones, necesarias para el mantenimiento del parque de viviendas existente y para fijar la población residente.
Otras medidas de fomento de la vivienda de protección oficial de alquiler
El Decreto ley refuerza las medidas urgentes en materia de fomento de la promoción de vivienda de protección oficial de alquiler. En este sentido, los arrendadores de viviendas protegidas promovidas con ayudas públicas ven reforzadas las garantías de cobro de las rentas ante eventuales impagos, mientras que en el caso de los arrendatarios de este tipo de viviendas, se establece la prioridad en el acceso a las prestaciones al pago del alquiler que convoca la Generalidad de Cataluña.
El texto obliga asimismo a los municipios de más 50.000 habitantes, y a todos los comprendidos en el ámbito del Área Metropolitana de Barcelona, a coordinar sus actuaciones en materia de vivienda mediante la suscripción de un programa de actuación concertada en el plazo de dos años desde la entrada en vigor del Decreto ley para detallar las líneas de actuación principales con el fin de hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada. En el resto de municipios incluidos en áreas de fuerte y acreditada demanda, la suscripción del programa es potestativa.
Previsiones normativas
El Decreto Ley establece que en el plazo de un año el Govern deberá aprobar el Plan territorial sectorial de vivienda, que determinará los estándares de reserva de suelo destinado a viviendas de protección pública en los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada que, por las especiales dificultades de acceso a la vivienda de la población, requieren unos estándares superiores a los establecidos por el texto refundido de la Ley de urbanismo.
También deberán establecerse reglamentariamente las condiciones mínimas de habitabilidad para los alojamientos dotacionales y otras formas de vivienda compartida y, en el plazo de seis meses, aprobarse la orden para establecer el precio de venta básico y el factor de localización asignado a cada municipio.
Modificaciones legislativas
- Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda: se modifican las letras d) y j) del artículo 3 y las letras b), d) y f) del apartado 2 del artículo 5; se deroga la letra g) del apartado 2 del artículo 5; se añaden un apartado 2 bis al artículo 5 y un párrafo, el segundo, al apartado 3 del artículo 5; se modifica el apartado 2 del artículo 8 y se le añade un nuevo apartado, el 2 bis; se modifica el apartado 8 del artículo 15; se modifican los apartados 1, 5 y 6 del artículo 17 y se deroga su apartado 3; se modifica el artículo 18, la letra a) del apartado 1 y el apartado 3 del artículo 41 y el apartado 1 del artículo 42; se añaden tres nuevos apartados, el 6, el 7 y el 8, al artículo 42; se añade una nueva letra g) al artículo 59 y dos nuevas letras, la f) y la g), al apartado 2 del artículo 61; se modifica el apartado 2 del artículo 66 y se añade un nuevo artículo, el 68 bis; se modifica el artículo 77; se derogan los apartados 1 y 5 del artículo 78; se modifican los artículos 79 y 83; se añaden dos artículos nuevos, el 83 bis y el 83 ter; se añade un nuevo apartado, el 9, al artículo 95; se modifica la letra c) del apartado 1 del artículo 96 y se le añade una nueva letra, la f); se modifica el apartado 1 del artículo 101 y se le añade un nuevo apartado, el 2 bis; se añade un nuevo artículo, el 101 bis; se modifica el primer párrafo del artículo 103, los apartados 1 y 2 del artículo 113, la letra h) del apartado 1 del artículo 123 y las letras i) y j) del apartado 2 del artículo 124; se añade una nueva letra f) al apartado 2 del artículo 125; se modifica el apartado 1 de la disposición adicional vigesimocuarta y se añade una disposición adicional.
- Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria: se modifica el apartado 1 del artículo 2; se añade una nueva letra g) al apartado 2 del artículo 2 y se modifica el primer párrafo de la disposición final primera.
- Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética: se modifica el apartado 4 del artículo 5; se derogan la letra c) del apartado 7 y el apartado 8 del artículo 5; se modifica la letra b) del apartado 9 del artículo 5 y se añaden una letra c) al apartado 1 del artículo 7, un nuevo artículo 10 y unas disposiciones adicionales, primera y segunda.
- Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial: se deroga la letra j) del artículo 4; se modifican el título del artículo 15 y sus apartados 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 8 y la letra b) del apartado 2 y los apartados 3 y 6 del artículo 16; se añade una nueva disposición adicional, la decimotercera, y se derogan los apartados 2 a 5 de la disposición final cuarta.
- Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda: se modifica el apartado 2 del artículo 1.
- Texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto: se deroga el apartado 3 del artículo 34, se modifica su apartado 5 y se le añade un nuevo apartado 5 ter; se derogan los apartados 2 y 3 del artículo 43 y los apartados 2 y 3 del artículo 45; se modifica el título del artículo 46 y se le añaden cuatro apartados nuevos: 2, 3, 4 y 5; se modifica el párrafo primero del apartado 3 y los apartados 5, 6 y 7 del artículo 57 y se le añade un nuevo apartado 8; se añade un nuevo artículo 57 bis; se deroga la letra g) del apartado 1 del artículo 58 y se modifica la letra b) del apartado 3 del artículo 65; se modifica la letra b) del apartado 2 bis del artículo 97; se añade un nuevo apartado 2 bis en el artículo 100; se modifica la letra c) del apartado 1 del artículo 110; se deroga el capítulo II del título quinto y los artículos 161 y 162; se añaden tres apartados nuevos, 4, 5 y 6, al artículo 164; se modifica el capítulo IV del título quinto (artículos 172 a 174); se modifica el apartado 2 de la disposición adicional segunda y se añaden una nueva disposición adicional quinta, un segundo párrafo a la disposición adicional decimosexta y una nueva disposición transitoria vigésima.
- Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda: se derogan los artículos 41.2, 43.1, 49, 50, 51 y 52.
- Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio: se derogan los artículos 33.4, 66.1.b, 66.1.c, 66.2, 66.5, 221.3, 226, 227 y el apartado 3 de la disposición transitoria novena.
- Ley 3/2012, del 22 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, del 3 de agosto: se modifican los apartados 1, 2 y 3 de la disposición transitoria primera.
- Ley 12/2017, del 6 de julio, de la arquitectura: se añade un nuevo apartado 3 al artículo 12.
Entrada en vigor
El Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, entró en vigor el 31 de diciembre de 2019, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.