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El fomento del alquiler y la rehabilitación, objetivos prioritarios del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

Comentario al Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (B.O.E. de 10 de marzo de 2018)

Diario La Ley, Nº 9158, Sección Actualidad Legislativa Comentada, 14 de Marzo de 2018, Editorial Wolters Kluwer

El Consultor de los Ayuntamientos, Nº 4, Sección Información / Reseñas Legislativas, Abril 2018, Editorial Wolters Kluwer

Práctica Urbanística, Nº 151, Sección Estudios, Marzo-Abril 2018, Editorial Wolters Kluwer

LA LEY 1987/2018

En relación con las ayudas al alquiler, el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, mantiene el programa del Plan anterior, con el mismo límite del 40% de la renta del alquiler, si bien suprimiendo el límite de 200 euros/mes. Se incorpora la posibilidad de otorgar ayudas al alquiler a beneficiarios que abonen una renta de hasta 900 euros/mes, frente al límite de 600 del Plan Estatal 2013-2016.

El Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo (LA LEY 3351/2018), regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Las aportaciones previstas en el mismo se destinan al mantenimiento de las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos concedidas al amparo de planes estatales anteriores y la concesión de nuevas subvenciones para la rehabilitación de edificios y viviendas y la regeneración y renovación de áreas urbanas y rurales, incluidos los supuestos de infravivienda y chabolismo; para facilitar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler a sectores de población con dificultades económicas; para ayudar a quienes sean objeto de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual; así como para el fomento de la promoción y/o rehabilitación de edificios de viviendas destinadas al alquiler o a personas mayores o con discapacidad.

Las citadas aportaciones se destinan también a la concesión de nuevas subvenciones para ayudar a los jóvenes con escasos recursos económicos en su acceso a la vivienda, ya sea en alquiler o mediante adquisición.

Las ayudas públicas fueron reguladas en los sucesivos planes estatales de vivienda, 1981-1983 regulado en el Real Decreto 2455/1980, de 7 de noviembre (LA LEY 2174/1980); 1984-1987 regulado en el Real Decreto 3280/1983, de 14 de diciembre (LA LEY 2986/1983); 1988-1991 regulado en el Real Decreto 1494/1987, de 4 de diciembre (LA LEY 2320/1987), y en el Real Decreto 224/1989, de 3 de marzo (LA LEY 632/1989); 1992-1995 regulado en el Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre (LA LEY 91/1992); 1996-1999 regulado en el Real Decreto 2190/1995, de 28 de diciembre (LA LEY 4456/1995); 1998-2001 regulado en el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio (LA LEY 2462/1998); 2002-2005 regulado en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero (LA LEY 47/2002); 2005-2008 regulado en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio (LA LEY 1134/2005); 2009-2012 regulado en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre (LA LEY 19481/2008); y 2013-2016 regulado en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril (LA LEY 5048/2013).

Programas de ayudas

Los programas de ayudas contenidos en este Plan son:

1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

8. Programa de ayuda a los jóvenes.

9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

En cada programa se establece el objeto de los mismos, las actuaciones subvencionables, las cuantías de las ayudas y los beneficiarios de las mismas, que deberán cumplir, además, los requisitos que se establecen con carácter general.

Fomento del alquiler y la rehabilitación

El Plan Estatal 2013-2016, prorrogado durante el ejercicio 2017 por el Real Decreto 637/2016, de 9 de diciembre (LA LEY 19071/2016), se centró en las ayudas al alquiler y la rehabilitación, sin fomentar con ayudas públicas la adquisición de viviendas ni la construcción de nuevas viviendas, salvo que se tratara de viviendas públicas en alquiler.

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 insiste en el modelo iniciado con dicho Plan Estatal 2013-2016 y fomenta el alquiler y la rehabilitación con carácter prioritario. En relación con las ayudas al alquiler se mantiene el programa del plan anterior, con el mismo límite del 40% de la renta del alquiler, si bien suprimiendo el límite de 200 euros/mes. Se incorpora la posibilidad de otorgar ayudas al alquiler a beneficiarios que abonen una renta de hasta 900 euros/mes, frente a la limitación de 600 euros/mes del Plan Estatal 2013-2016, en respuesta a la problemática que actualmente acusan determinados municipios en los que, por diferentes motivos, los precios medios de alquiler de vivienda así lo requieren.

Situaciones de desahucio o lanzamiento de la vivienda habitual

Se incorpora al Plan el programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, especialmente vulnerables, cuya finalidad es facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a todos aquellos que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento de su vivienda habitual por no poder hacer frente al pago del alquiler o de las cuotas del préstamo hipotecario, mediante la disposición de un fondo de viviendas de las entidades de crédito y otras entidades o particulares tenedores de viviendas.

El programa pone a disposición de las personas que se encuentren en situación de desahucio o lanzamiento y con escasos recursos económicos las viviendas desocupadas y disponibles de las entidades de crédito o de otros tenedores de vivienda, para ser ocupadas en régimen de alquiler, previéndose una ayuda económica para el mismo que puede alcanzar hasta el 100% de la renta.

Ayudas al alquiler

Las ayudas al alquiler se otorgan en función del nivel de ingresos económicos de las personas, teniendo como beneficiarios potenciales a todos los grupos que necesiten esta ayuda, sobre la base del criterio de la renta, sin perjuicio de los beneficiarios que se señalan como prioritarios, además de los que pueda considerar cada Comunidad Autónoma en función de la problemática concreta de su territorio y de las particularidades de las ayudas al alquiler para jóvenes. Además, se calculan en función de los ingresos de la unidad de convivencia, no de los individuos. Se limita la cuantía de los alquileres que se financian, evitando la subvención de alquileres elevados, y se subvenciona una proporción del alquiler, sin establecer una cuantía fija, para evitar efectos inflacionistas de generación de rentas adicionales superiores a las del propio alquiler.

El Plan fomenta el parque de viviendas en régimen de alquiler o en régimen de cesión en uso con un programa que incentiva económicamente su promoción pública o privada, exigiendo un compromiso de permanencia mínima en esos regímenes de 25 años, al tiempo que fija rentas y precios máximos modulados en función de los niveles de ingreso tope que se establecen para el inquilino o cesionario potencial.

Rehabilitación de viviendas y subsidiación de préstamos

En materia de rehabilitación se incorporan ayudas a la rehabilitación de viviendas unifamiliares, ya sean de naturaleza urbana o rural, y ayudas individuales a las viviendas ubicadas en edificios de tipología residencial colectiva. Y en materia de regeneración y renovación se incorpora el programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural, con el objeto de mejorar los tejidos residenciales, recuperar conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados, incluidos expresamente la infravivienda y el chabolismo, y núcleos rurales.

El programa de subsidiación de préstamos convenidos mantiene las ayudas de subsidiación reconocidas en planes estatales de vivienda anteriores, para la adquisición de una vivienda protegida.

Acceso de los jóvenes a la vivienda

Para los jóvenes el Plan ofrece un programa específico para ayudarles a afrontar la emancipación y la formación de nuevos hogares y acceder a una vivienda que se ajuste a sus necesidades, tanto si se opta por el alquiler como si se decide afrontar la compra de una vivienda en municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales los de menos de 5.000 habitantes (población residente), de los cuales la mayoría se encuentran en el ámbito rural.

Para el acceso a una vivienda en alquiler se conceden ayudas que suponen una parte muy significativa de la renta mensual si se cumplen determinadas condiciones entre las que figura un precio máximo del alquiler, incrementado en determinados ámbitos si así fuere necesario. Y para la compra de vivienda localizada en municipios de menos de 5.000 habitantes se establece una ayuda económica directa que se abona en aquellas adquisiciones de vivienda por parte de jóvenes que se encuentren por debajo de cierto nivel de ingresos y no sean titulares de otra vivienda, salvo en determinadas circunstancias que imposibiliten su disposición. También se incrementan las ayudas a los programas de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas, de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas y de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural, cuando los beneficiarios sean personas jóvenes.

Viviendas para personas mayores y personas con discapacidad

Para las personas de avanzada edad se incorporan medidas para favorecer la accesibilidad o la eficiencia energética y un programa de promoción de viviendas con instalaciones y servicios comunes adaptados.

Así, el programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad, ayuda a la promoción de edificios y conjuntos residenciales que cuenten con instalaciones y servicios comunes adecuados para ellas, tales como asistencia social, atención médica básica, limpieza y mantenimiento, dispositivos y sistemas de seguridad, restauración, actividades sociales, deportivas, de ocio y culturales, así como terapias preventivas y de rehabilitación. Las viviendas que obtengan financiación con cargo a este programa solo podrán ser ocupadas en régimen de alquiler o de cesión en uso, con renta o precio limitado, por personas mayores o con discapacidad con recursos económicos limitados.

La gestión de las ayudas del Plan corresponderá a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla. La colaboración entre ellas y el Ministerio de Fomento se instrumentará mediante los convenios correspondientes de colaboración para la ejecución del Plan.

Entrada en vigor, régimen transitorio y efectos retroactivos 

El Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo (LA LEY 3351/2018), por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, entró en vigor el 11 de marzo de 2018, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Las disposiciones transitorias se ocupan de la ampliación del plazo para la ejecución de las actuaciones de los programas de fomento del parque público de vivienda en alquiler y de fomento de la regeneración y renovación urbanas del Plan Estatal 2013-2016; del plazo para el reconocimiento de ayudas del programa de ayuda al alquiler de vivienda y del programa de fomento de la rehabilitación edificatoria del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 (LA LEY 5048/2013), y de los efectos retroactivos, señalando que las ayudas que se otorguen al amparo de este real decreto podrán reconocerse con efectos retroactivos al 1 de enero de 2018.

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